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绿城中国——2020年企业动态风险评级(07)

作者:admin 文章来源:本站原创 发布时间:2022-01-11 点击数:

  通过对绿城中国控股有限公司(以下简称“绿城中国”)的财务能力、发展能力两大维度下的规模性、成长能力、盈利能力、营运能力、资金与偿债能力、土储能力、市场份额、变现能力、企业性质9大因素对应的34项三级指标进行全面评估,鉴于其中18项指标略优于行业中位数、3项指标与行业中位数持平、12项指标变现略差于行业中位数,我们对其综合实力评定为AA-级。

  注:本文提到的所有行业数为117家样本企业相关数值,所有销售额为全口径销售额。

  绿城中国为国有企业,股东背景实力雄厚,在我们的评价体系中综合实力等级为AA-、在行业中排名上升10名至16。

  在我司评级体系中,被评为AA类等级的企业23家,其中销售额千亿规模以上的占78.2%;2020年绿城中国实现销售额2892.2亿元(含代建),综合实力得分8.32。

  选取销售额(全口径)、营业收入、总资产、净利润、经营活动现金流量净额等5个指标,将绿城中国2020年的上述指标数值和同行业进行比较,发现:公司大部分规模类指标均明显高于行业中位水平,但经营活动现金流量净额却为负值,远低于行业中位水平。

  2020年,绿城中国营收小幅增长、净利润却大幅提高,主要系非主营业务收益增加所致,导致公司净收益营运指数低于中位值17.7个百分点,主营业务利润贡献度较低。三道红线虽踩中一道,但净负债率低于行业中位值32个百分点,现金短债比处于较高水平,应收账款周转率也较高,融资成本优势明显,短期偿债能力较强;

  2020年,绿城中国销售额高速增长,同时积极扩充土地储备,地销比、权益地消比均明显高于行业中位水平,拿地城市变动量也较高,成长动力足、扩张趋势明显。

  2020年,绿城中国在中指研究院发布的销售额排行榜中排名10,与高质量发展企业TOP10、TOP20与T0P30中位水平比较:

  销售规模位于高质量发展房企头部,受销地均价比明显低于高质量发展房企各梯队中位水平影响,平均净资产收益率也较低,盈利能力有待提高;

  三道红线踩中一道,位于黄色档,而TOP10、TOP20高质量发展房企中位水平均为绿色档,财务杠杆水平有待进一步优化,尤其为扣除预收后的资产负债率指标。

  土地储备方面,公司扩充土地储备积极,但拿地溢价水平明显偏高,此外,受代建城市布局较多影响,单城市销售额贡献额较低,销售额合理性差值大幅低于各梯队高质量发展房企中位水平。

  2020年自投销售额同比大幅增长58.57%,首次跨入两千亿门槛。但代建销售额增速明显放缓,从2018年的同比增长28.37%下降至2020年的12.2%,2021年中期代建业务销售额增速也低于总销售额增速近12个百分点。

  2020年,公司营业收入同比小幅增长6.8%,而2021年中期却同比增长51.22%,快速增长的销售额逐渐结转为营业收入、在营收增长上得到兑现。

  2021年中期,绿城中国自投业务销售额主要分布与长三角、环渤海、成渝、大湾区、长江中游等重点城市群,其中长三角销售额贡献度最高达62%,引领地位明显;此外,公司持续深耕一二线%。

  绿城中国积极扩储土地储备,权益拿地金额从2018年的339亿元上升到2020年的842亿元 ,复合增长率为57.6%。此外,公司权益地销比(金额)也从2018年的60.86%上升到2020年的70.52%,在 2021年土地市场转冷下,2021年1-10月地销比也达68.3%。

  受经济下行、三四线城市抗风险能力较弱影响,绿城中国2021年1-10月招拍挂口径的新增土储布局回归一二线城市明显,其中二线

  2017-2020年,公司实现净利润57.63亿元,同比增长达46.44%,盈利规模大幅提高。但公司的净收益营运指数却出现下滑,从2019年的72.47%下降至2020年的61.9%,主营业务收入贡献度下降,主要系2020年其他经营净收益由负转正达15.11亿元,占净利润的26.2%。

  2017-2020年,公司毛利率随着各项成本的控制有所提升,但仍处于行业较低水平。2020年,公司毛利率则同比有所下降,自投项目毛利率从2019年的24.8%下降至23.5%,主要原因为受现价影响,品牌溢价未能充分显现,销售净利率却因非主营业务利润贡献增加而有所上升。另外,公司总资产周转率虽有所下降,但由于权益乘数、销售净利率自2018年以来呈上升趋势,净资产收益率低位下有所改善。

  2017-2020年,随着公司投资不断扩张,资产快速增加,而业绩却未能在利润表上立即体现,导致公司营运效率主要指标均呈下降趋势,其中总资产周转率、存货周转率下降尤为明显,应收账款周转率则受上述因素影响小、资金回笼速度仍处行业较高水平。

  2020年,公司剔除预收账款后的资产负债率为71.94%(中科财金计算)、触及红线,现金短债比、净负债率则均符合监管标准,落位于黄色档,这使公司短期内有息负债增速将不得超过10%。此外,2020年,绿城中国现金短债比在考虑计息关联款后有所下降但仍超1,且平均融资成本处于行业低位,可见公司2020年主要偿债能力指标表现良好。

  2017-1H2021公司回款率高位波动,经营性现金净流量持续多年为负,回款率的提高未能满足高扩张下经营活动产生的资金缺口;同时筹资活动现金净流量波动上升,2018年达到阶段性顶峰、2021年中期筹资金额达307.43亿元,可见公司最近年来主要由筹资活动提供资金。

  随着销售规模的增长,销售额结转为营业收入的比重呈下降趋势,同时少数股东权益比例也有所提高,其中2020年末为38%,较2019年末提高了近9个百分点,说明公司在增长的过程中,权益比例在下降,加大了对合联营合作方式的依赖。

  2020年,绿城中国低财务成本积极扩充土地储备,一定程度上平滑了投资端形成的较高的土地成本;此外,公司近年来销售额保持快速增长,而营收增速却处于低位,在权益比例保持稳定下,销售额将逐渐兑现为营收,后期增速或将提升。公司资产减值拨备的转回及资产公平价值变动等提升了利润,但也导致2020年主营业务利润贡献度偏低。

  2021年1-10月,绿城中国实现销售额2894.4亿元,同比增长47.6%,自投业务销售额2203亿元,同比增长57.2%,因此,公司2021年销售额将顺利突破3000亿元。

  2021年,绿城中国可推货值为4138亿元,综合考虑2018-2020年可售货值转化为销售额的比率及公司近年来持续增长的趋势,货值转化率采用2020年的80.7%,故预测公司2021年可实现销售额3376亿元。根据绿城中国2022年1月4日公告,公司2021年全年实现销售额3509亿元,同比增长21%。

  2021年中期报告显示,累计已售未结转金额约为 3207 亿元,权益金额为1688亿元,其中将在2021年结转的已售未结转金额达1017亿元;此外,根据2017-2020年营业收入对上期销售额的结转情况,保守估算2021年结转比例为25%,综合考虑,预测绿城中国2021年可实现营业收入723亿元。

  公司大股东中交集团实力雄厚同时支持力度大。规模优势逐渐提升,但销售额的快速增长暂未在营收上兑现;值得关注的是,公司以较低的融资成本大规模扩储,一定程度上平滑了较高的土地成本,财务成本优势明显。值得注意的是,公司盈利能力下降的同时,主营业务利润贡献度也有所下降, 净收益营运指数持续处于行业较低水平;此外,快速扩张推动公司进入高增长阶段,在三道红线下,要维持较长期间的高增长需事先解决好资金问题,避免陷入流动性危机。